□本报记者 付伟
从田园牧歌到城市“石屎森林”,农民与买房者被牢牢拴在了土地开发链条的一头一尾。就在万千农民慨叹征地补偿款难以消除生存之虞时,比刘翔跑得还快的房价,也让无数城市白领只得望楼兴叹。
从低廉的征地款到高昂的楼价,在这场土地增值魔术中,政府与地产商究竟如何默契配合?一年艰辛的维权历程,地产商与农民角色的双重投射,让刘国庆不得不重新审视自己浸润多年的行业。
南方农村报:您从事房地产20多年,开发用地也绝大部分来自农民。此番经历过后,您是否反思过自己开发的那些地在征地过程中,是否也曾存在侵害农民权益的违规行为?
刘国庆:我一般是通过购买其他房产企业的转让用地来获得地源,因此和被征地农民并没有过多直接接触。唯一的一次例外是2002年,我委托清城区某街道征用农民约100亩土地,现在该幅土地的市场低价已高达每平方米5000元,从农民手上的拿地价格每平方米只有70多元,而这个价格在当时已经算很高了。
那次征地由街道办具体负责,我没有参与。但前后用了两个多月的时间才尘埃落定。此次飞来湖征地一两天便大功告成,如此“高效率”让我都有些瞠目结舌。
南方农村报:未批先征的土地,能够保证开发商获得完整的产权吗?
刘国庆:只要能拿到国有土地使用权证,地产商是不会在乎政府究竟通过何种手段进行征地的,也不看重是否有国土部门的批文。一般来说,无论是会否属于违规征地,政府均能向开发商提供有效的国土证,而且很少被“秋后算账”。
南方农村报:政府与开发商,究竟谁是土地商业开发的最大赢家?
刘国庆:这个很难说。在整个过程中,政府相对处于更加强势的地位。因为国有土地拍卖底价的定价权掌握在政府手中。而只要能有利润,无论政府开出多高的拍卖底价,开发商都能够接受。
因此,必须指出的是,部分地方政府才是最大的炒地者。开发商只是囤地、藏地。
开发商委托政府征地的情况又不一样。因为不需要拍卖,开发商拿地价格会远远低于市场价。不过这种形式一般与官商勾结相伴生,其中官员的灰色收入数额惊人。
南方农村报:在国有土地拍卖中,支付给农民的征地补偿款究竟能占到多大比例?
刘国庆:以飞来湖征地为例。征地补偿款每亩3万多元,即使算上失地农民的社保等各种成本支出,绝对不超过6万元。全部手续办妥,政府方面需支出的成本也不过每亩28万元。
而如果拍卖给开发商,现在每亩200万都有人要。也就是说,真正支付给农民的的土地成本只占最终拍卖价格的3%左右。再去除拍卖费用、课税等项目,每亩拍卖土地将至少为政府带来近170万的纯收益。
南方农村报:这些土地成本又如何摊分到最终的房价中呢?
刘国庆:每亩200万拍到的土地,以一个20层的楼盘为例,每平方米约需分摊土地成本600元,建筑成本1800元,连同报建、税收、利息等各种费用一同计算,每平方米的总成本大约2500元左右。而按照目前房地产行业100%的平均利润率计算,可以推算出两年后飞来湖周边商用住宅价格大约为每平方米5000元左右。而届时,失地农民拿着人均1万多元的征地补偿款,则只能买到不足2平方米的方寸空间。
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