□南方农村报记者 郑展能
8月10日,国土资源部联合五部门公开发文,明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程,强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。
这意味着,我国将对集体建设用地上的建筑物、构筑物统一确权登记、统一发证。国土资源部等六部所发文件,无疑是为农村宅基地解禁正式铺路。
在广东省内一位小贷公司负责人看来,这是自去年召开十八届三中全会以来,数次“土改”举措中最具突破性的一次。“除达到了盘活存量资源效果外,这一揽子解决了市场定价的最关键问题与土地财政的估值问题,也为‘三农’信贷资金向‘城镇化信贷资金’转变身份提供了法治配套,接下来小额贷款公司等机构做‘三农’市场的意愿将显著加强。”
宅基地流转获支持
8月10日,国土资源部联合财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(下称《通知》),明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围,实现统一调查、统一确权登记、统一发证。为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。
据介绍,在宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作中将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物一并纳入,有助于建立健全不动产登记制度,形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系,提高政府行政效能和监管水平,避免增加群众负担,减少重复建设和资金浪费。
这是国务院同意建立不动产登记工作部际联席会议制度以来,有关部门首次联合发文,并明确阐述了不动产统一登记“城乡统一”的重要意义。“城乡统一”也因此成为了不动产统一登记的“关键一步”。
在业内看来,继户籍制度出现明显的革命性变化之后,国土资源部下发的这个通知,无疑是正式为农村宅基地流转解禁。此前,国土资源部有关负责人也公开表示,推进确权登记发证工作是实现这些改革目标的产权基础和法律保障,对农民基本财产权利意义重大。
《通知》也指出,加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证,是维护农民合法权益,促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施；是深化农村改革,促进城乡统筹发展的产权基础。
而实际上,早在今年4月就有消息称包括宅基地在内的整个土地改革方案正处于抓紧制定的阶段,而作为全国土地管理的主管部门,国土资源部今年也已对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署,即在2014年将要开展的工作中,“宅基地管理办法”已位列其中。
刺激金融机构扩大农贷
在业内看来,《通知》给出的这一连串规定向外界传递着一个信息,即宅基地、农房等与其他的土地及上面的建筑物一样,均为不动产,同样可以用于抵押、流转。
广东省内一小贷公司负责人告诉记者,将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程等措施,除了盘活存量资源外,更给予了金融机构深入“三农”市场、扩大涉农贷款的动力。
此前,宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证并不统一,其流转存在法律等多重障碍,价值难以估算,因此,农户难以通过抵押宅基地、集体建设用地使用权,从银行获得贷款。
为实现突破,省内部分银行通过引入担保公司或个人担保的方式,向农户提供宅基地抵押贷款。然而,此举并未解决宅基地等的流转问题。
广东省内一家农商银行在2008年就试水了类似业务。但该农商银行公司业务部负责人告诉记者,时至今日,该项业务的坏账处置仍十分困难。“如果既无房地产权证,又无集体土地权证,但有交易合同的客户,根据地方土政策可以在管理区将抵押宅基地直接流转给当地户籍人口；但如果是办理了集体土地权证的客户,出现坏账时,根本无法流转。”
2012年,中山市小榄镇一家担保公司也对一块价值2000万元的集体土地进行了担保。然而,该客户却因企业经营出现了问题而还不了款。经法院判决,担保公司赢得了官司,但土地产权归属于集体,集体土地不能流通而导致判决无法执行。
即使广东省政府办公厅在去年3月印发的《广东省城镇化发展“十二五”规划》中明确,允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益,但目前省内多地的宅基地仍停留在集体内流通,“不能出村”。
“由于各地社区配合银行处置集体土地的力度有限,相关业务一旦发生类似担保公司遭遇的欠款事件,银行也只能将抵押宅基地通过在村内流通变现。”珠三角一村镇银行人士称。
因此,中山大学岭南学院金融系主任陆军教授曾表示,对银行来说,因为宅基地涉及的产权及流动性问题比较复杂,银行一般并不愿意接受宅基地作为抵押。
但随着《通知》下发,上述情况将有所改变。前述小贷公司负责人表示,“有市才有价,《通知》支持流转解决了市场定价的最关键问题和土地财政的估值问题。此外,相关规定还为‘三农信贷资金’向‘城镇化信贷资金’转变身份提供了法治配。”因此,该负责人认为,“接下来,小额贷款公司等机构做农村、农民、农业市场的意愿将显著加强”。
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